L’action en résiliation de bail locatif, encadrée par la loi du 6 juillet 1989, constitue un mécanisme juridique permettant de mettre fin au contrat de location d’un logement. Cette action peut être initiée par le bailleur ou le locataire, sous certaines conditions et pour des motifs spécifiques. Cet article explore les fondements de cette action, ses modalités de mise en œuvre et ses conséquences.
Fondements de l’action en résiliation
La loi du 6 juillet 1989 établit un cadre juridique précis pour les rapports locatifs, visant à protéger les droits et les obligations des bailleurs et des locataires. L’action en résiliation de bail peut être engagée par le bailleur, en cours de bail, lorsque le locataire manque à ses obligations contractuelles ou pour un motif personnel du bailleur, en dehors de tout manquement du locataire, à la fin du contrat de bail.
Les manquements du locataire peuvent résulter d’un défaut de paiement du loyer, d’une sous-location illicite, d’un défaut d’assurance ou du non-respect de l’obligation d’user paisiblement du bien loué. Les motifs personnels du bailleur pouvant l’amener à résilier le bail à l’expiration du délai de trois ans résultent de la délivrance d’un congé pour vendre ou d’une reprise du bien pour y habiter ou y faire habiter un membre de sa famille. À l’issue des trois ans, le bailleur peut également résilier le bail pour un motif légitime et sérieux, résultant des manquements précités du locataire.
Procédure de résiliation
La procédure de résiliation varie selon le motif invoqué et la présence ou non d’une clause résolutoire dans le contrat de bail. La clause résolutoire est une clause contractuelle qui prévoit la résiliation automatique du bail en cas de manquement à une obligation déterminée, généralement le paiement du loyer ou le défaut d’assurance, étant précisé que cette résiliation dite “automatique” ne dispense pas le bailleur de saisir le juge.
En présence d’une clause résolutoire, le bailleur doit adresser au locataire un commandement de payer par huissier de justice, lui accordant un délai de deux mois pour régulariser sa situation. Si le locataire ne se conforme pas à ce commandement, le bailleur peut saisir le tribunal pour faire constater la résiliation du bail.
En l’absence de clause résolutoire, le bailleur doit engager une action en résiliation judiciaire, en prouvant que le manquement du locataire est suffisamment grave pour justifier la rupture du contrat. Le juge apprécie alors la gravité du manquement et peut accorder des délais au locataire pour se conformer à ses obligations.
L’utilité de la clause résolutoire est qu’elle permet de saisir le juge des référés, c’est-à-dire une procédure d’urgence plus rapide ne prenant que quelques mois, contrairement à une action classique qui peut durer plusieurs années.
Notifications
Dans le cadre d’une action en résiliation, certaines notifications sont obligatoires. Notamment, l’assignation aux fins de constat de la résiliation doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins deux mois avant la date de l’audience.
Cette formalité est en général réalisée par l’huissier qui fait délivrer l’assignation.
Conséquences de la résiliation
La résiliation du bail entraîne l’obligation pour le locataire de quitter les lieux et de restituer les clés au bailleur. Si le locataire ne quitte pas les lieux volontairement, le bailleur peut requérir l’utilisation de la force publique deux mois après qu’un commandement de quitter les lieux ait été délivré.
La résiliation peut également entraîner des conséquences financières pour le locataire, qui peut être condamné à payer les loyers impayés, une indemnité d’occupation et les frais de procédure. Inversement, le bailleur peut également être tenu de verser des dommages et intérêts au locataire si la demande de résiliation est jugée abusive ou non fondée.